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Milena Gabanelli e Francesco Tortora per www.corriere.it
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Sono oltre mezzo milione gli italiani che hanno risparmiato migliaia di euro all’anno grazie alla surroga del mutuo immobiliare. Eppure, la norma introdotta nel 2007 dal Decreto Bersani è sempre stata ostacolata sia dalle banche che dai notai, questi ultimi hanno in gran parte pure evaso le tasse di archivio e i contributi previdenziali collegati alla procedura e destinati alla cassa del Ministero della Giustizia.
mutui e surroghe
Che cos’è la surroga e il boom in Italia
La surroga è la possibilità di trasferire a costo zero e senza penali il prestito ricevuto da una banca ad un’altra, garantendo al cittadino un mutuo più favorevole con rate e tassi di interesse più bassi.
Un altro vantaggio è la possibilità di cambiare la durata residua del prestito allungandola o riducendola. Tutti i costi di istruttoria, di perizia e del notaio sono sempre a carico della banca subentrante.
Nell’ultimo decennio a causa della crisi del debito sovrano (2010-11) i tassi d’interesse sono prima schizzati alle stelle (l’anno record è stato il 2012 con una media del tasso variabile al 3,7% e del tasso fisso al 6,02%), ma poi, grazie alla politica monetaria espansiva adottata dalla Bce con Mario Draghi e confermata da Christine Lagarde, il costo del denaro è sceso rapidamente fino a raggiungere i minimi storici (nel 2020 con una media dello 0,88% per il tasso fisso e dello 0,78% per quello variabile).
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Questa tendenza ha provocato il boom delle surroghe che sono passate in Italia da appena 2.493 nel 2013 a 73.486 nel 2020. Negli stessi anni i finanziamenti bancari delle surroghe sono saliti da poco più di 261 milioni a quasi 9,5 miliardi di euro. Tirando le somme: dal 2013 al 2021 le banche hanno sottoscritto complessivamente quasi 3 milioni di nuovi mutui immobiliari e oltre 450 mila surroghe.
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Banche e notai le boicottano
La surroga può essere bilaterale o trilaterale. Nel primo caso a firmare il contratto sono solo la banca subentrante e il cittadino che beneficia del prestito: il notaio entro 30 giorni si presenterà all’istituto di credito originario per firmare la quietanza, l’atto che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione.
Nel secondo caso, invece, a firmare contratto e quietanza in un atto unico sono il debitore, la nuova banca e il vecchio istituto di credito. La seconda procedura è più farraginosa, consente al vecchio istituto di credito di rallentare il procedimento fino a bloccarlo ed è quella che è sempre stata preferita dal Consiglio Nazionale dei notai.
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Sin dal 2007 la categoria, insieme all’ABI bancaria, ha portato avanti una battaglia contro le surroghe e solo l’intervento dell’Antitrust ha evitato un cartello tra notai e banche. L’ente che regola la concorrenza ha poi sanzionato 23 banche per pratiche commerciali scorrette ed è intervenuto ripetutamente con procedimenti per «abuso dei poteri di vigilanza e disciplinari» nei riguardi di diversi consigli notarili distrettuali.
ostacoli
Con le surroghe guadagnano meno
Oggi in Italia ad esercitare la professione di notaio sono in 5.130: solo poco più di 1.900 stipulano surroghe (il 36,5%), mentre ben 5.100 (il 96,4%) si occupano di compravendite immobiliari.
Il motivo: per una surroga i notai fatturano in media 820 euro, per un mutuo 1.200 euro. Inoltre per ogni surroga i professionisti versano all’Archivio notarile circa 167 euro, per un mutuo «solo» 111 euro.
sentenza
Sottraendo tasse e contributi, in media sulla prima il notaio incassa 653 euro, sul secondo 1.089 euro. Nel 2018, durante il Congresso nazionale del notariato, l’allora presidente Salvatore Lombardo dichiara, fra gli applausi della categoria, di aver condotto «una battaglia» contro le procedure in quanto «agevolano il singolo ma non l’economia».
i notai
Poi aggiunge: «È il nuovo mutuo che agevola l’economia... che mette in giro nuove risorse, fa fare nuove attività. La surroga sostituisce a un singolo creditore un tasso inferiore a un tasso superiore».
Le piattaforme online e l’esposto che apre il vaso di Pandora
Con la crescita delle richieste di surroghe sono nate le piattaforme online per semplificare le procedure e ridurre i costi. Il Consiglio Nazionale del Notariato ne ha subito scoraggiato l’uso, poi per garantirsi il controllo sulla distribuzione delle procedure tra gli studi notarili, ha ideato la sua piattaforma online (Mutuitel) in collaborazione con l’ABI bancaria.
Di fatto ha cercato di imporne l’uso esclusivo, avvantaggiandosi dei poteri disciplinari e di vigilanza dei consigli notarili, e monopolizzando l’attività digitale e telematica dei notai. Nel 2017 un notaio firma un esposto all’Antitrust contro il Consiglio Notarile di Milano per pratiche anticoncorrenziali.
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Pochi mesi dopo il Consiglio distrettuale denuncia il professionista (e i soci dello studio) per non aver mai pagato le imposte dovute sulle quietanze di surroga. Loro fanno ricorso e il caso arriva in Cassazione. E qui si apre il vaso di Pandora.
Tasse e contributi evasi
I notai ogni volta che stipulano atti di surroga devono versare al Ministero della Giustizia una tassa d’archivio e contributi previdenziale per 55,50 euro. Ma la norma non è molto chiara e così la regola è stata a lungo quella di pagare poco o nulla.
surroga
Lo conferma un’indagine della Guardia di Finanza del 2020 che ha ascoltato 79 notai e 46 uffici degli archivi notarili distrettuali. La Guardia di Finanza ha anche verificato come siano mancati quasi del tutto i sistemi di vigilanza da parte di chi doveva controllare gli atti dei notai (l’Ufficio centrale degli archivi, i capi degli archivi distrettuali e i presidenti dei distretti).
L’indagine chiarisce che fino al 2018 il Ministero della Giustizia si è limitato a percepire ciò che i notai versavano senza effettuare mai controlli. Solo a partire da gennaio 2020 ha iniziato a chiedere la quota dovuta. Invece l’Ufficio centrale degli archivi notarili fino ad oggi non ha mai segnalato alla Corte dei conti le condotte inadempienti dei suoi ispettori e dei presidenti dei distretti.
Gli interventi della Cassazione
tassi di interesse
Arriviamo al 2021 e tre sentenze della Corte di Cassazione confermano che i notai hanno l’obbligo di pagare queste imposte e in caso di mancato versamento bisogna applicare le sanzioni (pari a 84,80 euro per ogni surroga).
Le sentenze riguardano proprio i soci dello studio che nel 2017 aveva segnalato la condotta anticoncorrenziale del Consiglio Notarile di Milano: i tre soci sono gli unici ad essere stati perseguiti per evasione di contributi e tassa d’archivio.
finanziamenti
E tutti gli altri? Perché da quel che risulta i notai che hanno effettivamente versato la quota completa sono una minoranza, e fra evasione e danno erariale la somma complessiva si aggirerebbe intorno ai 20 milioni di euro.
L’intervento della politica
Il 14 aprile scorso la Commissione parlamentare di vigilanza sulla Previdenza privata ha convocato il presidente della Cassa Nazionale del Notariato Francesco Nardone per verificare quanto dal 2007 è stato effettivamente versato su tutte le quietanze di surroga bilaterali e trilaterali.
Il presidente ha dichiarato che la Cassa non sa quante surroghe siano state stipulate, non ha poteri di accertamento e riscossione, specificando che tali poteri spettano al Ministero della Giustizia attraverso gli Archivi notarili.
La Commissione, al fine di accertare di chi siano le responsabilità, convocherà nelle prossime settimane i rappresentanti degli Archivi notarili. Al di là di quello che emergerà nelle audizioni un fatto è certo: sin dal 2007 i notai hanno trascurato i benefici delle surroghe per i cittadini, promuovendo procedure che garantiscono alla categoria maggiori guadagni e permettono di mantenere alte le tariffe, mentre i consigli notarili, che dovrebbero svolgere una funzione disciplinare, spesso hanno esercitato il proprio potere per limitare la concorrenza tra notai e tutelare interessi di parte.
La risposta del Consiglio nazionale del notariato
Caro Dago,
TIMBRO DEL NOTAIO
ti invio la lettera di chiarimenti che abbiamo inviato ieri a Milena Gabanelli.
In merito all’inchiesta di Dataroom ove si afferma che il notariato ha ostacolato le surroghe, promosso una sua piattaforma per gestire in monopolio il mercato, evitato di fare controlli e, infine, evaso una cifra intorno ai 20 milioni di euro, è necessaria una serie di risposte chiare e per punti.
1 - I notai non hanno mai ostacolato il sistema delle surroghe e i numeri in crescita esponenziale degli ultimi 10 anni sono lì a dimostrarlo.
Non solo, proprio perché favorevole alle surroghe, il notariato, in accordo con le Associazioni dei Consumatori e ABI, ha sollecitato una riforma, poi benedetta dalla modifica al TUB e dal decreto dirigenziale, per semplificarne il procedimento.
TIMBRO DEL NOTAIO
2 - I notai, pubblici ufficiali, sono sottoposti a diversi controlli effettuati dallo Stato con cadenze mensili, quadrimestrali e biennali, in relazioni agli atti ricevuti ed alle tasse ed ai contributi versati. Nel caso specifico delle surroghe, il fatto che la Cassazione, al termine di un procedimento disciplinare avviato dallo stesso Notariato nei confronti di alcuni notai che ritenevano di non dover pagare contributi e tasse d’archivio derivanti dalle quietanze delle surroghe, li abbia condannati, costituisce la dimostrazione che anche i controlli dei singoli consigli distrettuali, nell’interesse del sistema e dei cittadini, funzionano a dovere.
TIMBRO DEL NOTAIO
3 - Affermare che la maggioranza dei notai avrebbe evaso circa 20 mln di euro sulla base di dati non dimostrati, a quanto è dato leggere dall’inchiesta, fornisce una visione distorta della categoria.
STUDIO NOTARILE
4 - La piattaforma Mutuitel cui fa riferimento l’articolo, peraltro non ancora concretamente operativa, è stata sottoposta al giudizio dell'Antitrust che ha esaminato il progetto senza sollevare rilievi; con ciò sgombrando ogni dubbio circa l’affermazione per cui il notariato ha lavorato per garantirsi il monopolio sulle surroghe volendo creare un cartello tra notai e banche.
Siamo certi che, dopo quanto da noi sottolineato, la redazione di Dataroom riterrà opportuno, nel futuro, coinvolgere le parti direttamente chiamate in causa. Una informazione completa, infatti, è nell’interesse sia del lettore sia dell'autore dell'inchiesta.
Valentina Rubertelli, Presidente Consiglio Nazionale del Notariato
Francesco Giambattista Nardone, Presidente Cassa Nazionale del Notariato
