ANCHE I PAPERONI PREFERISCONO IL MUTUO – PERCHÉ LE PERSONE MOLTO RICCHE SPESSO DECIDONO DI INDEBITARSI PER COMPRARE CASE O VILLE INVECE DI PAGARE TUTTO IN CONTANTI, EVITANDO INTERESSI, BANCHE E VINCOLI? IL CASO DI JANNIK SINNER, CHE HA ACQUISTATO DUE IMMOBILI DI PREGIO A MILANO FINANZIANDOSI CON UN MUTUO DA QUATTRO MILIONI DI EURO, TRAMITE UNA SOCIETÀ – DIETRO QUESTA SCELTA NON C’È OVVIAMENTE UN PROBLEMA DI LIQUIDITÀ, MA CI SONO VANTAGGI FISCALI, LEVE FINANZIARIE E PIANIFICAZIONE PATRIMONIALE…

Estratto dell’articolo di Gabriele Petrucciani per www.corriere.it

mutuo per la casa

Perché una persona molto ricca, o addirittura ricchissima, dovrebbe indebitarsi per comprare un immobile? Perché non pagare tutto in contanti, evitando interessi, banche e vincoli?

Il caso di Jannik Sinner, che ha acquistato due immobili di pregio a Milano finanziandosi con un mutuo da circa 4 milioni tramite una società, ha acceso i riflettori su una strategia che in realtà è diffusissima tra gli «High net worth individual» (gli Hnwi sono le persone con patrimoni da investire di almeno 5 milioni di dollari) e ultra-Hnwi (con una ricchezza superiore ai 30 milioni): usare il debito come «leva» e una società come «contenitore patrimoniale».

jannik sinner

Dietro questa scelta non c’è - ovviamente - un problema di liquidità, ma una combinazione di efficienza fiscale, protezione patrimoniale e ottimizzazione finanziaria.

La società non è un semplice schermo giuridico, ma uno strumento che si inserisce in una pianificazione più ampia. «La costituzione di una società non è quasi mai una mossa strategica isolata – spiega Claudio Schettini, partner di Pirola Pennuto Zei & Associati ed esperto di fiscalità immobiliare –. Di solito si colloca all’interno di un progetto più grande di architettura del patrimonio».

mutuo per la casa

[…] «Lo strumento societario consente di proteggere il patrimonio, separandolo in un veicolo distinto dalla persona fisica», osserva Schettini. Ma per i grandi patrimoni la segregazione è solo l’inizio. «La società risponde anche a esigenze di governance e di pianificazione nel lungo periodo, compreso il passaggio generazionale», sottolinea l’esperto di Pirola Pennuto Zei & Associati.

Il punto di svolta tra investimento diretto e investimento societario è però la fiscalità. «Comprando immobili strumentali da mettere a reddito attraverso una società, è possibile dedurre, dall’Ires e dall’Irap, tutti i costi di gestione connessi, nonché gli ammortamenti e gli interessi passivi», fa notare Schettini. In questo modo, a parità di rendimento lordo dell’immobile, il reddito effettivamente tassato risulta significativamente più basso rispetto a quello di un investimento effettuato come persona fisica. [...]

jannik sinner foto mezzelani gmt 5

A questo punto entra in gioco la logica finanziaria. Per i super ricchi il mutuo non è un segnale di fragilità, ma uno strumento di efficienza. «Si crea margine quando il rendimento dell’investimento è superiore al costo del debito», osserva Schettini.

Se il rendimento dell’immobile batte il tasso del finanziamento, l’indebitamento aumenta il ritorno sul capitale investito. In termini finanziari, l’uso della leva consente di amplificare il rendimento del capitale proprio, soprattutto in un contesto in cui il costo del credito resta inferiore ai ritorni attesi dell’investimento immobiliare.

C’è poi un altro elemento chiave: non immobilizzare tutta la liquidità. Usare il debito consente di lasciare capitale disponibile per altri investimenti, migliorando la diversificazione complessiva del patrimonio. […]

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