UN PAESE TERRA TERRA - MENTRE GLI IMMOBILI PERDEVANO IL 50% DEL VALORE E IL MERCATO FINANZIARIO BRUCIAVA INTERI PATRIMONI, IN 10 ANNI VIGNETI, RISAIE E BOSCHI SI SONO SALVATI - E ORA COMPRARE TERRENI DA COLTIVARE RENDE PIÙ DI MATTONE E BORSA - ECCO QUALI SONO GLI INVESTIMENTI SICURI

Attilio Barbieri per “Libero quotidiano”

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La terra torna ad essere l' oggetto del desiderio. Dopo un lungo periodo di stagnazione, le compravendite di terreni agricoli hanno fatto registrare una vera e propria impennata. Nei primi sei mesi dell' anno, secondo una elaborazione Coldiretti sul Rapporto dati statistici notarili, ci sono state oltre 57mila operazioni e altrettanti appezzamenti sono passati di mano, con una crescita sui primi sei mesi del 2017 dell' 8,32%. Una tendenza alla crescita molto netta, su numeri importanti se raffrontati con quelli delle compravendite di terreni edificabili che si sono fermate, nel medesimo lasso di tempo, a quota 13.624.

Il tema di fondo è chiaro.

Mentre il mercato agricolo dà segni di vitalità, quello immobiliare è tuttora fermo al palo. Se si eccettuano i centri abitati di maggiori dimensioni, nel resto della Penisola le quotazioni del mattone sono inchiodate su valori che rappresentano poco più del 50% rispetto ai prezzi del 2007, prima che scoppiasse la bolla immobiliare. I campi, al contrario, hanno recuperato il valore di dieci anni or sono.

VALORI DIVERSI

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Certo, i valori in gioco restano molto differenziati nelle diverse aree del Paese. Il prezzo medio all' ettaro dei terreni agricoli a livello nazionale è di 20mila euro all' ettaro. Ma in Veneto il medesimo appezzamento si paga in media 40mila euro, mentre nel Meridione i prezzi calano parecchio e scendono nella forchetta compresa fra 8mila e 13mila euro.

Ma le medie, si sa, raccontano abbastanza poco. Il valore dei terreni agricoli, infatti dipende da un' infinità di fattori: la zona geografica in cui si trovano, il microclima, ma soprattutto la coltura che ospitano. Paragonare un seminativo a un vigneto di pinot nero è impossibile.

Si rischia di dare i numeri nel senso letterale dell' espressione.

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I prezzi base a cui avvengono le compravendite sono registrati sull' Osservatorio del mercato immobiliare aggiornato annualmente dall' Agenzia delle Entrate, dove compaiono, suddivisi per ogni provincia italiana, i prezzi all' ettaro suddivisi a loro volta per le principali colture nelle diverse zone omogenee. Per fare un esempio, la sola provincia di Asti è suddivisa in 5 diverse regioni agrarie e una medesima coltura, il pascolo piuttosto che il seminativo, può avere 5 diversi prezzi all' ettaro.

PREZZI IN CRESCITA

Stante questa enorme varietà di quotazioni, è possibile comunque desumere dalla grande massa di prezzi una tendenza di fondo. All' aumento. Nel decennio che va dal 2007 al 2017, la maggior parte dei terreni che ospitano colture a valore aggiunto è cresciuta di valore. Dai boschi d' alto fusto della provincia di Bolzano, che nel decennio hanno guadagnato mille euro all' ettaro, ai frutteti di actinidia (il kiwi), balzati a 34.200 euro dai 27.390 euro di dieci anni prima.

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Con poche eccezioni il trend di fondo è questo. E gli appezzamenti che già si commerciavano a prezzi stratosferici nel 2007 li hanno mantenuti, come nel caso dei vigneti Doc dell' Oltrepò Pavese: si pagavano oltre 50mila euro allora e per acquistarli si sborsa la medesima cifra oggi.

Attenti, comunque, a non confondere i prezzi delle terre con quelli delle colture che ospitano. Un conto è il mercato fondiario, un altro quello agricolo, come ben sanno gli agricoltori che da parecchio tempo faticano a spuntare prezzi minimamente remunerativi per molte colture.

Dai pomodori al grano duro, passando per frutta e verdura. Perfino l' uva di pregio, nelle zone delle denominazioni d' origine, Doc e Docg, registrano quotazioni in calo. Colpa anche di un mercato colpito dalla speculazione e in mano tradizionalmente a una schiera di mediatori sui quali periodicamente si concentrano i sospetti per comportamenti non sempre cristallini. Ma il tema dei margini di guadagno per quanti sono impegnati nel settore primario ha connotati che prescindono le caratteristiche delle colture praticate.

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SVECCHIAMENTO

Il cambio di prospettiva in atto nella nostra agricoltura passa anche per lo svecchiamento dei protagonisti, testimoniato «dalle 55mila imprese agricole italiane condotte da under 35 che - segnala la Coldiretti - hanno di fatto rivoluzionato il lavoro in campagna dove il 70% delle imprese giovani opera in attività multifunzionali che vanno dalla trasformazione in azienda dei prodotti alla vendita diretta, dalle fattorie didattiche agli agriasili, ma anche alle attività ricreative, fino all'agricoltura sociale per l' inserimento di disabili, detenuti e tossicodipendenti, l'agribenessere e la cura del paesaggio o la produzione di energie rinnovabili».

Una buona regola, valida per valutare il prezzo del terreno che si sta per acquistare (o per vendere) è quella di informarsi sulla cultura prevalente della zona in cui si trova. E sulle rese per ettaro assicurate dalla varietà vegetale che vi si coltiva.

Guardando al passato recente si può dire che nella peggiore delle ipotesi la terra ha garantito la conservazione del capitale investito.

AGRICOLTURA HI TECH

Anche confrontando i valori raggiunti nel 2007 dagli appezzamenti più pregiati, nella peggiore delle ipotesi le quotazioni attuali li hanno mantenuti inalterati o quasi.

Ben diversa la musica sia sul mercato immobiliare sia su su quello mobiliare, dove alcuni risparmiatori si sono letteralmente giocati una fortuna, in questo decennio. Perfino i terreni in mano alle amministrazioni pubbliche, che valgono 9,9 miliardi di euro, hanno visto crescere la loro valutazione di mercato del 31% negli ultimi 15 anni. E il piano di privatizzazione lanciato su una parte di queste aree con la Banca delle terre, non dovrebbe interrompere questo trend di fondo.