ITALIA, STATO MINCHIONE: VENDE GLI IMMOBILI PUBBLICI PER POI RIAFFITTARLI DAI PRIVATI – MI-JENA GABELLI FA I CONTI DOPO LA FALLIMENTARE OPERAZIONE VOLUTA NEL 2001 DAL MINISTRO DELL’ECONOMIA GIULIO TREMONTI IN CUI LO STATO HA DISMESSO I PROPRI IMMOBILI PER ARGINARE IL DEBITO PUBBLICO FINENDO PER PAGARE L’AFFITTO AI PRIVATI: “LO STATO HA INCASSATO POCO PIÙ DI 3,3 MILIARDI DI EURO PER LE VENDITE, E IN 20 ANNI NE HA SPESI 5,4 IN AFFITTI, PIÙ I RIACQUISTI, PIÙ LE MANUTENZIONI, PER UN TOTALE DI CIRCA 6 MILIARDI DI EURO. E ALTRI NE SBORSERÀ, VISTO CHE NON È PIÙ PROPRIETARIO. INTANTO IL DEBITO PUBBLICO, CHE NEL 2004 ERA DI 1.400 MILIARDI, OGGI SUPERA I 3MILA MILIARDI…” - VIDEO

VIDEO: DATA ROOM SULLE VENDITE DEGLI IMMOBILI DELLO STATO

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Estratto dell'articolo di Milena Gabanelli e Andrea Priante per www.corriere.it 

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[…] Settembre 2001, ministro dell’economia Giulio Tremonti: con decreto (qui) il governo Berlusconi decide per «straordinaria necessità ed urgenza» di vendere parte del patrimonio immobiliare dello Stato per fare cassa, così da arginare il debito pubblico e farla finita con le spese di manutenzione che costano fino a 10 volte più che nel privato. Perché il pubblico spenda così tanto per mantenere la funzionalità degli edifici, non è chiaro.

Probabilmente, osserva la Corte dei conti, c’è «un uso inefficiente e poco giustificabile del patrimonio pubblico». Ma tant’è.

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Giugno 2004, al Mef c’è ancora Tremonti, che avvia la costituzione del primo fondo di investimento immobiliare dedicato a edifici pubblici.

Sei mesi dopo vengono trasferiti al Fip 396 palazzi, oltre 3 milioni di metri quadrati, la metà in pieno centro storico delle principali città. Nell’operazione, il Mef si fa assistere da 4 banche (Banca Imi, Lehman Brothers, Barclays e Royal Bank of Scotland) che scelgono chi gestirà il fondo: Investire Sgr.

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A questo punto ci si aspetterebbe che, per stimare il valore dei palazzi, lo Stato si affidi ai propri tecnici. E invece no. A scegliere è Investire Sgr, che indica l’americana Reag (oggi gruppo Kroll).

A sua volta la Reag si appoggia per i rilievi alla Ipi Spa, società di servizi immobiliari che in seguito otterrà da Investire l’incarico di vendita, in esclusiva, degli immobili Fip. Per la Reag gli immobili valgono 3,6 miliardi, ma siccome è previso uno sconto del 10%, allo Stato spettano 3,3 miliardi, che in parte incassa subito e in parte sotto forma di quote che rivenderà in seguito. 

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I 396 immobili sono occupati da agenzie fiscali, caserme, sedi ministeriali ed enti previdenziali (Inps, Inail, Inpdap), ma i dipendenti pubblici restano dove sono, perché lo Stato da proprietario diventa inquilino e paga l’affitto al Fondo. Il contratto è di 9 anni rinnovabili per altri 9: in totale fanno 270 milioni di euro di canoni l’anno, più un aggiornamento in base all’inflazione. E così, già nel 2013 si tocca quota 294 milioni. 

Da subito il Mef rassicura gli italiani: sia le banche consulenti che l'Agenzia del Territorio hanno giudicato «congrue» le stime. In realtà, secondo i calcoli dell’Agenzia del Territorio i 396 immobili valgono 4,2 miliardi di euro, e stima un canone annuo, ai parametri di mercato, di 252 milioni e non di 270.

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Una differenza che però non è stata considerata rilevante e infatti non ha avuto alcun effetto pratico. Appena due anni dopo la Corte dei conti scriverà che le banche per «loro natura (…) non hanno prestato particolare attenzione al monitoraggio di costi e benefici pubblici», mentre l’Agenzia del Territorio ha agito «senza effettuare sopralluoghi dettagliati né verifiche strutturali», ma sulla base dei documenti forniti da Reag, perché il governo le metteva fretta, e che forse avrebbe fatto meglio a rispondere che in quelle condizioni un parere di congruità «non poteva essere formulato». È evidente, ribadiranno anche in seguito i giudici, la «scarsa convenienza per l’Erario dell’operazione Fip». 

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Il tempo l’ha confermato. Che i canoni siano cari lo dice, nel 2022, anche l’allora presidente dell’Inps, Pasquale Tridico: «Nel momento in cui lasciamo gli immobili del Fip e ne affittiamo altri sul mercato, riusciamo ad avere dei prezzi più bassi». Sta di fatto che ancora oggi Investire Sgr gestisce un portafoglio di 106 edifici Fip, mentre 290 nel frattempo li ha rivenduti, compresa l’ex sede Inps di piazza Augusto Imperatore a Roma che ora ospita l’hotel Bulgari.

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Ad acquistarla nel 2020, per l’ottimo prezzo di 150 milioni, la Edizione Property, la holding immobiliare della famiglia Benetton, che per il 20% appartiene a Regia srl, secondo azionista di Investire Sgr. In sostanza i Benetton si sono ritrovati con un piede nella società che vende e uno in quella che compra.

Con la digitalizzazione degli archivi e il lavoro diventato più snello con l’ammodernamento tecnologico, per lo Stato poteva essere l’occasione di ottimizzare l’enorme patrimonio immobiliare pubblico e sbarazzarsi degli uffici diventati superflui. Purtroppo è andata diversamente: i 18 anni del contratto di locazione dei 396 palazzi sono scaduti nel 2022, ma solo 159 sono stati liberati chiudendo le sedi o trasferendo gli uffici in spazi meno costosi. Per 215 palazzi continuiamo a pagare l’affitto direttamente ad Investire Sgr o ai privati ai quali la società nel corso degli anni ha venduto i muri.

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Non solo: dopo aver versato per anni affitti su affitti, lo Stato si è pure ricomprato 22 immobili a prezzo di mercato, spendendo complessivamente 400 milioni di euro. E altri ne riacquisterà prossimamente, perché – secondo i conti del Demanio – è l’unico modo per risparmiare 20 milioni l’anno di locazioni. Va anche ricordato che le manutenzioni delle quali bisognava liberarsi con la vendita del 2004, perché al pubblico costano fino a 10 volte in più rispetto al privato, sono sempre rimaste in capo all’affittuario.

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Tirando le somme: lo Stato ha incassato poco più di 3,3 miliardi di euro, e in 20 anni ne ha spesi 5,4 in affitti, più i riacquisti, più le manutenzioni, per un totale di circa 6 miliardi di euro. E altri ne sborserà, visto che non è più proprietario. Intanto il debito pubblico, che nel 2004 era di 1.400 miliardi, oggi supera i 3mila miliardi.

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