CAPUTI MI HAI? - IL VICEPRESIDENTE DI PRELIOS E ASSOIMMOBILIARE A RENZIE: "PER RILANCIARE IL SETTORE IMMOBILIARE CI VOGLIONO REGOLE CHIARE E SVALUTAZIONI. NON SI POSSONO PIU' CAMBIARE LE COSE IN CORSO D'OPERA E INASPRIRE IL REGIME FISCALE"

Paola Dezza per "il Sole 24 Ore"

Massimo Caputi Jean Paul Fitoussi

È un momento di fermento per il settore immobiliare. Si moltiplicano le operazioni, i grandi investitori esteri tornano a guardare con attenzione al nostro Paese, le società tentano di cambiare passo dopo anni di pulizia e ristrutturazione dei debiti.  Ma è anche un momento delicato: l'Italia non può perdere questa che potrebbe essere l'ultima occasione di rilancio per il real estate, in concomitanza del semestre di presidenza dell'Unione europea (dal primo luglio prossimo) e di quel trionfo che il presidente del consiglio Matteo Renzi ha riportato proprio nelle ultime elezioni europee.

MASSIMO CAPUTI LUIGI GUBITOSI E GIANLUCA COMIN

«Se non saremo all'altezza delle attese dei grandi investitori internazionali non ci sarà un'altra chance» dice Massimo Caputi, vice presidente con delega allo sviluppo di Prelios e da poco anche vice presidente di Assoimmobiliare. Alla quarta avventura nel real estate, prima in Sviluppo Italia, poi in Zero Sgr e in Fimit, manager chiacchierato in passato, Caputi sente l'urgenza del momento. Corso al capezzale di Prelios nell'autunno 2012, è rimasto finora nell'ombra ma insieme a Sergio Iasi, a.d. di Prelios appunto, ha curato la regia della trasformazione della società immobiliare della Bicocca in pura management company.

La settimana scorsa è stato pubblicato un ambizioso piano triennale 2014-2016 che completa la riconversione di Prelios in società di soli servizi – una volta dismessi gli ultimi 361 milioni di euro di partecipazioni tra Italia, Germania e Non performing loan – e punta a ridurre la posizione finanziaria netta a -200 milioni di euro dai -388 milioni di fine 2013. Caputi vuole soprattutto fare passare un messaggio al Governo, in particolare a Matteo Renzi, chiamato ad ascoltare la comunità del real estate che da anni pone l'accento su alcune anomalie tutte italiane.

LORENZA E MASSIMO CAPUTI

«La certezza delle regole diventa oggi un'esigenza primaria, se vogliamo attirare e fare restare in Italia i capitali esteri – dice Caputi –. Oggi sui mercati c'è molta liquidità in cerca di occasioni di investimento, ma non possiamo pensare di fare come in passato, cambiare le regole in corso d'opera e inasprire il regime fiscale con validità retroattiva (come accadde nel 2010 per i fondi immobiliari, ndr)».

Basti pensare che una ricerca pubblicata ieri dalla società di consulenza Cbre sottolinea come nei prossimi dieci anni potrebbero cercare impiego nel mattone europeo oltre 100 miliardi di euro solo da parte dei fondi sovrani mediorientali. E l'Italia sarebbe tra le mete prescelte, insieme a Francia, Germania e Spagna.

LOGO PRELIOS

Quali allora le basi per una ripresa duratura del real estate? «Prima di tutto le banche devono svalutare gli asset immobiliari. Sul risultato 2013 di Prelios le svalutazioni immobiliari e gli impairment hanno pesato per circa 110 milioni, oltre a dismissioni straordinarie di operazioni non strategiche per oltre 140 milioni.

Un'operazione non indolore ma necessaria. Inoltre per una ripresa duratura, non si può continuare a svendere crediti o repossessed a investitori avvoltoio, ma si deve pensare a partnership industriali». E secondo Caputi se sarà necessario bisognerà pensare anche a una bad bank, come in Spagna e Irlanda.

«La logica vuole che i grandi capitali esteri che nel 2008-2009 hanno acquistato a sconto a Londra, poi in Germania e sono passati negli ultimi due anni a Irlanda e Spagna, punteranno sull'Italia da fine 2014 al 2016 – sottolinea –. Ma il momento positivo per l'Italia non ci deve cogliere impreparati». E dopo le svalutazioni sarà il momento delle aggregazioni.

MATTEO RENZI E PIERCARLO PADOAN

Alle quali punta la stessa Prelios. A metà luglio potrebbe esserci la firma per la fusione tra Torre e Prelios Sgr, a seguire le nozze tra Italfondiario e Prelios credit servicing.

Ma per rilanciare il settore servono anche nuovi strumenti. «Sul modello di Germania e Stati Uniti, dove quasi tutti vivono in affitto e il residenziale è la prima asset class di investimento nel mattone» conclude.

Mentre alla Grecia si dovrebbe ispirare il Demanio per la vendita degli immobili pubblici, che finora nelle casse dello Stato non hanno portato i capitali sperati. Il Governo greco ha istituito un sistema di dismissioni online che ha raccolto l'interesse internazionale. Perchè non replicarlo?